С 2022 года в Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» была введена статья 10.1 «Особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности».

Статья 10.1 говорит о том, что граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства вправе получить земельный участок сельхозназначения, который находится в государственной собственности, либо в собственности муниципалитета без торгов в аренду для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Конечно, здесь есть свои особенности. Так, срок аренды не может превышать пяти лет, не допускаются изменения целевого назначения земельного участка, то есть нельзя изменить категорию земель, и вид разрешенного использования. Кроме того, такой земельный участок нельзя предоставить в субаренду, передать права на него третьим лицам, то есть должно быть только личное пользование земельным участком. Также нельзя внести его в качестве вклада в уставной капитал. Ограничение по площади земельного участка устанавливается на региональном уровне, например, в Республике Башкортостан он не может превышать 50 гектар.

Процедура предоставления простая: заявительный характер. Кто первый обратился, тот и получил данный земельный участок. Вроде бы все понятно, но у нас возникают разного рода коллизии, которые доходят до судебных разбирательств, до разбирательств в федеральной антимонопольной службе. Круг лиц, который имеет право получить такой земельный участок – это индивидуальный предприниматель, глава крестьянско-фермерского хозяйства, КФХ либо гражданин. И вот у некоторых возникает вопрос. Допустим, ИП Архипов является индивидуальным предпринимателем, но если посмотреть его деятельность по ОКВЭД, то она вся связана с лесозаготовками, и у него нет деятельности в сфере сельского хозяйства. Но ИП Архипов обращается с заявлением в администрацию, считая, что он имеет право на получение на льготных условиях земельного участка без торгов. Администрация ему отказывает. ИП обжалует этот отказ в суде. Суды всех трех инстанций встали на сторону органа местного самоуправления, потому что индивидуальный предприниматель не смог доказать, что данный земельный участок ему необходим для осуществления деятельности в сфере сельского хозяйства.

Сложилась уже судебная практика по порядку предоставления земли по времени обращения в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка на основании статьи 10.1. Когда ее только ввели, многие органы местного самоуправления, территориальные отделы министерств земельных и имущественных отношений не до конца понимали, как это все работает. Поэтому, когда поступали такие заявления, они публиковали извещения о том, что к ним обратился человек с намерением приобрести земельный участок на праве аренды. В том случае, если после публикации извещения поступали заявления от каких-то других заинтересованных лиц, то считалось, что нужно действовать по норме статьи 39.18 Земельного кодекса РФ «Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности». То есть публиковали извещение о проведении аукциона и выставляли данный земельный участок на торги.

Разъяснения Министерства сельского хозяйства России, судебная практика, например, Поволжского и Северо-Западного Федеральных округов говорят о том, что на статью 10.1 не распространяется норма статьи 39.18 Земельного кодекса РФ и не требуется публикация извещения. То есть проведение аукциона, извещение о том, что поступило такое заявление, не требуется. Заявительный характер, рассматривается в порядке поступления заявления, то есть, кто первый обратился, тот этот земельный участок и получил. Как итог получается у нас если вы – индивидуальный предприниматель, необходимо обращать внимание на ОКВЭД, то есть осуществляете ли вы как ИП деятельность в сфере сельского хозяйства. В том случае, если вы обратились с заявлением о предоставлении земельного участка и вам отказали на том основании, что будут выставлять этот земельный участок на торги, не поленитесь, узнайте, когда было принято решение о проведении торгов, и была ли публикация.

Как изменения в законодательстве отразятся на предоставлении земли

С 1 марта 2024 года в земельное законодательство о предоставлении земли внесен ряд изменений. Во-первых, изменен подпункт 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Законодатели увеличили срок аренды по сенокосам и пастбищам. Если до 1 марта 2024 года срок аренды под сенокосы и пастбища составлял не более чем три года, то теперь – не более пяти лет. Во-вторых, внесены изменения в Федеральный закон «О мелиорации» от 10.01.1996 №4-ФЗ.

Термин «мелиоративные защитные насаждения» заменен на термин «агролесомелиоративные насаждения». Согласно закону собственники земельных участков, на которых находятся агролесомелиоративные насаждения, должные отчитываться в региональные минсельхозы о том, что на их земельном участке расположено данное насаждение.

Эти изменения повлекли внесение изменений в Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – статья 10 «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности» дополнена пунктом 5.2.

Пункт 5.2 позволяет собственникам земельных участков, занятых агролесомелиоративными насаждениями, получить без торгов земельные участки. Собственник или арендатор земельного участка, у которого на его земельном участке расположено данное агролесомелиоративное насаждение, должен направить отчет о том, что у него есть агролесомелиоративное насаждение. После того как данные будут внесены, он может обратиться в уполномоченный орган – министерство земельных и имущественных отношений, либо в администрацию муниципального образования – с заявлением о предоставлении смежного земельного участка в аренду без проведения торгов, в связи с тем что на смежном участке находится агролесомелиоративное насаждение.

Если земельный участок, на котором расположено агролесомелиоративное насаждение, находится в собственности, то смежный участок можно получить без торгов на срок от 3 до 49 лет. Если земельный участок находится в аренде, то смежный участок можно получить на тот же срок аренды. Например, поясняет юрист, если земельный участок находится в аренде с 2020 года по 2030 год, то и аренда смежного участка будет по 2030 год.

Аренда паевых земельных участков

Отдельную сложность представляет аренда паевых земельных участков. По словам Кристины Горяевой, это связано с отсутствием контролирующего органа по таким участкам:

Министерство земельных и имущественных отношений региона занимается неразграниченными землями, муниципальный район занимается земельными участками, которые находятся в собственности сельских поселений или района, а паевые земли находятся в общей долевой собственности граждан, и каждый сельсовет, каждый сельхозтоаропроизводитель остается на своем участке и кто как читает закон, тот так и делает, – объясняют юристы. – Участились случаи, когда земельный участок, находящийся в общей паевой собственности, находится в аренде у среднего или мелкого сельхозтоваропроизводителя. Крупные сельхозтоваропроизводители приходят на этот участок, они хотят его в аренду, знают, что срок у него подходит, или хотят забрать этот участок, они находят пайщика и начинают скупать паи на какого-нибудь пайщика. Когда инициируют собрание пайщиков крупный сельхозтоваропроизводитель обычно скупает столько долей, что они одним голосом могут решать вопросы всего этого участка.

Сельские поселения знают, как оформлять невостребованные доли: либо решением собрания пайщиков, либо через публикацию в газете и потом органы местного самоуправления сами утверждают эти списки. С 1 января 2025 года списки будут утверждаться и в судебном порядке, потом они вносятся в Росреестр, который на основании решения органа местного самоуправления будет регистрировать право собственности на доли за органом местного самоуправления.

Самое интересное начинается после того, как орган местного самоуправления регистрирует право собственности на земельные доли. Тут у органа местного самоуправления возникают обязанности. Если орган местного самоуправления оформил земельную долю, со следующего дня не позднее месяца он должен опубликовать извещение о продаже данной земельной доли. То есть в течение месяца сельхозтоваропроизводители и КФХ вправе приобрести земельную долю, то есть написать заявление, и в течение шести месяцев у него есть такое право. Если в течение шести месяцев сельхозтоваропроизводители не покупают данную земельную долю, то орган местного самоуправления после этого с момента возникновения права собственности обязан в течение года выделить данные земельные участки в счет принадлежащих ему земельных долей, но на этом эпопея не закончилась, после того как образовался земельный участок из невостребованных земельных долей, он должен в течение двух недель опубликовать извещение о продаже данного земельного участка или о предоставлении данного земельного участка в аренду. Если был большой земельный участок и у него был арендатор, он имеет право первоначально выкупить земельную долю, но если в течение года он ее не выкупил, то потом, после выделения, он имеет право либо выкупить долю, либо он забирает этот земельный участок в аренду.

Если выкуплена именно земельная доля, то на собрании пайщиков уже можно голосовать и в дальнейшем также скупать эти земельные доли именно как собственник.